Tributação de FIIs: o que é isento, o que é tributado e o que pode mudar

O atrativo tributário do FII

Fundos Imobiliários têm uma característica que os tornou populares em renda passiva: os rendimentos mensais são isentos de IR para PF, desde que cumpridos três requisitos. É essa assimetria — isenção no recebimento, tributação na venda — que define toda a estratégia de uso.

Sumário

• Os três requisitos da isenção
• Ganho na venda: 20% sem faixa
• Compensação de perdas
• FoFs e tributação cruzada
• O que pode mudar
• Implicação prática para alocação

Os três requisitos da isenção

Para o rendimento mensal ser isento de IR para PF:

1. O FII deve ter mais de 100 cotistas
2. As cotas devem ser negociadas em bolsa
3. O cotista PF deve deter menos de 10% das cotas e receber menos de 10% dos rendimentos totais

Quase todos os FIIs listados na B3 cumprem os dois primeiros. O terceiro só costuma ser violado em fundos muito pequenos ou em concentrações altas — vale verificar antes de comprar grandes posições em FIIs com poucos cotistas.

Ganho na venda: 20% sem faixa

Quando você vende uma cota de FII com lucro, paga 20% sobre o ganho, independentemente do valor. Não há a isenção mensal de R$ 20 mil que existe em ações.

Cálculo: preço de venda menos preço de compra menos custos da operação. Atenção a amortizações de cota — ajustam a base de cálculo.

Compensação de perdas

Perdas em FII compensam ganhos em FII no mesmo mês ou nos meses seguintes — não compensam ganhos em ações ou outras classes. É uma "caixinha tributária" independente.

FoFs e tributação cruzada

FoFs (FIIs que investem em outros FIIs) também se beneficiam da isenção para PF, com os mesmos requisitos. A apuração da carteira interna fica com o gestor do FoF, o que reduz a flexibilidade tributária da estratégia do investidor.

O que pode mudar

O Congresso tem debatido recorrentemente tributar os rendimentos de FIIs (5% a 15%). As propostas costumam ser adiadas, mas o tema volta a cada ciclo de discussão fiscal.

Para o investidor: a isenção atual não é garantia perpétua. Parte da decisão de longo prazo é entender que parte do retorno esperado depende da manutenção dessa assimetria.

Implicação prática para alocação

• FIIs de tijolo (lajes, shoppings, logística): renda mensal isenta + apreciação modesta. Bom para renda passiva.
• FIIs de papel (CRI, LCI): também isentos, retorno mais previsível, mais sensível a juros.
• FoFs: diversificação fácil, mas perde granularidade.
• Giros frequentes (compra/venda buscando ganho de capital): 20% sem isenção. Não é o uso eficiente da classe.

FII é instrumento de renda, não de ganho de capital tributariamente. Quem usa o oposto está pagando mais imposto do que precisa. Veja como FII se encaixa numa carteira de longo prazo. Vamos conversar sobre alocação.